ローン（貸付）の対象に、企業に貸付をするクレジット・ローンファンドや新興国の個人に少額で貸付をするマイクロファイナンスファンドなどがありますが、不動産投資をするディベロッパーへの貸付（ローン）を行なう不動産ローンファンドもあります。
土地、建物のための資金を誰が出す？ を解決するファンド
不動産を物件として建てるには、土地を買ってそこへ建物を建てるための資金が必要になります。
建てる前に投資家やそこに住む人たちに先にお金を出してもらうのが一番いいビジネスですが、お金を出す方にしたら「まだ何もないところにお金を出すの？」と、なかなか資金を集めることは難しいのが現実です。
たとえ立派なショールームがあったとしても、本当にただのプランだけだったら・・・ と、とてもお金なんて出せないものです。
要はこの時点だとランドバンキングと変わらないわけですからね。
土地を開発し、建物を建築するための資金を誰が出す？ということになります。
デベロッパーが上場しているなどで、自ら資金調達できればこれが最も早いです。
けれど、そんな資金が無限にあるわけではありません。
特に近年中国人富裕層やオイルマネー富裕層、ロシア富裕層、ラテンマネーなどが、世界中で移民や移住者需要を目的に不動産投資をしていますから、先進国でもその国の人だけの不動産需要を見込んでいては足りないわけですね。
そうすると、本来地元でやっていたディベロッパーなどの資金力では足りないわけです。
近年こういった傾向が特に見られるのが、シドニーやブリスベン、メルボルン、オークランド（NZ）などの南半球。
また、相変わらず ハワイやカリフォルニア、マイアミとなどの米国や、シンガポールやドバイといった国や地域もこの傾向があります。
そしてこれら先進国に共通しているのが低金利。
EU、日本、スイスに至ってはほぼゼロからマイナス金利ですから、ディベロッパー達が資金調達するコストもとても低いです。
資金調達の限界をカバーする
でも、資金調達にも限界があります。
1物件10億円までしか銀行から借入ができなかったり、担保価値として資金調達額の10%を用意しなくてはいけなかったりします。
そのため、リスクを取れる投資家を集められるファンドが、こういったディベロッパーに資金を貸付けます。
それも、長期ではなく短期で1〜4年の契約をします。
満期までは毎月のローン金利がファンドの収入となり、満期時には貸し付けた金額100%が返ってきます。
これがファンドに投資する投資家にとってのリターン源となり、ここからManagement Fee（信託報酬）など引かれたものが投資家皆さんのリターンとなります。
近年、需要がとても高いのでディベロッパーは高い金利を払っても資金調達をしたいと考え、場所によりますが、現在 年15%ほどあります。
そこから信託報酬を引いても大体10〜13％%前後くらいが皆さんのリターンとなるわけです。
